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吉信行·解讀|限購后限售限貸再加碼

發布日期: 2017-04-13

4月12日中午房管局下發了一個眾所周知的文件成房發〔2017〕45號。

大致要點就是:

         1、開發商有預售條件,但是不賣房也不按規定價格賣的,1年內就別想賣了,這對絕大部分開發商來講,幾乎沒誰熬得了1年。

         2、不允許銷售環節中任何可能的杠桿撬動,首付貸啊,什么消費貸、信用卡透支啊。只許真金白銀進來。

         3、自即日起,在我市住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房),須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。以前買的房子可以轉,不受此限制。但從4月13日凌晨開始網簽的房子,不好意思,你要賣就是2022年左右的事了。且不說這幾年黑天鵝滿天飛,誰說得準未來的事。就一個因素換屆,就足以讓現在這筆“房地產投資”充滿不可控預期。

 

然后網傳,4月13日的限貸政策。

大致要點是:

         1、買首套的,老規矩,不管你。

         2、買二套的,第一套沒結清,第二套你要貸款,那首付6-7成(天府新區、高新區7成)

         3、買第三套的,沒貸款了。

         4、注意是認房。就是說哪怕你之前一次性付款買了2套,現在想貸款買第三套。不給貸。

         5、再注意,文件里并沒有提到買第二套,第一套已經結清,這種要提高首付。

        6、最后注意是按家庭,不是按個人。

 

這是繼2016年10月1日,2016年11月17日,2017年3月23日三次限購令之后的再次加碼。

現在政策歸納起來大致方向有5個:限購,限貸,加強供地,限售,逼售。

         按以前的規律來講應該還有稅收方面。按以前規律,限購搭配限貸,再配合模凌兩可的指導意見的“加強供地”。就算完事,價格和成交量就會下來。幾輪調控后大家也自己揣度了個規律。

         但是!這輪調控,增加了“限售”和“逼售”。并且明確的規定了“增加供地”的方法。我們也切實看到了前幾天成都國土局發的2017-2019年供地計劃。2017年供地比去年上漲13%,主城區供地較去年增加30%。商品房市場的調控第一次做到了從根源推動市場平衡。改革市場的不合理性。避免投機炒作。

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先看看限售:

         這是調控從交易環節過度到持有環節的標志。增加的不是交易成本,而是持有成本和機會成本。

  不僅是成都,其實很多區域在限售。北京、廣州、杭州、廈門、福州已經在“限售”。這幾個都是去年漲得厲害的地方啊。成都一個沒啥泡沫的城市居然也限售了??梢娬咧畤?,決心之大。很有可能4.6土拍后,擔心土地市場的“活躍”傳導給樓市一種“必漲”心情。這幾塊地優質且容積率低,不能簡單去對比周邊價格。購房者簡單對比粗暴預判,就會造成恐慌情緒。及時給予市場警醒和冷靜,打消不明真相的吃瓜群眾的恐慌情緒。

再看“逼售”:

  就是你滿足預售條件的樓盤必須推出來賣了,還得按指導價的意見來不能高價。我個人覺得這是大招。改變供求關系,需要從根源著手。土地是一個根源,而預售房源也是一個根源。也許每個政策都會有誤傷的,這次或許會傷到一些開發企業的利潤,但從大局看,是給地產一次警醒,這個行業并不是凌駕于其他實體行業之上的行業,地產的利潤也不是絕對高于實體經濟利潤。這樣來做好資金引導吧。


 

為啥會有這個政策:

一、首先,從大方向看:是對戰略的踐行

      這是一次鐵腕大招了?;仡櫸覀冎疤岬膽鹇裕喝齑?、去杠桿、去產能、降成本、補短板。

         1、去年我們扎扎實實去了庫存了是吧,住宅去完了,動作就收回。今年還得繼續去什么庫存呢?商辦。公寓3月份成都主城區存銷比1.8。去年這個數還是2.8。公寓也扎扎實實在去庫存了。寫字樓2016年存銷比4.5。商業更高。今年該去去這個了。

         2、去產能,我們也干了一帶一路了吧,也把高鐵等賣給其他國家吧。

         3、而去杠桿,勢在必行。所以大家看到今年在收緊銀根,周小川行長博鰲論壇的談話也是在說這事。降低所有杠桿,包括房地產里面的。體現在這次限貸上面。

         4、降成本,實體經濟的成本除了稅費之外,房地產引發的租金成本,人才安置成本也是成本。因此房價,尤其產業區房價如果過快上漲,勢必增加實體成本。

   看到這一系列大動作,你會發現,這15字箴言,真是勢在必行。好好琢磨解讀這15字,就夠了。

二、其次,從各個背景看: 

     為啥要管理管理房地產了。注意是管理,不是打壓。

   1、鎖定資金不出國門。最好是固定在房地產流動性不太強的產品上。

   2、鎖定資金流動性,不要流到大米白菜等民生物品上。再也不要出現“姜”你軍,“蒜”你狠這種事了。

   3、保匯率。2017年2月首次出現了貿易逆差。去年各位分析過“保匯率”還是“保房價”??梢灾v去年我們還有條件去“保房價”,但是今年首次出現逆差,國際競爭力下降,影響匯率。手心手背都是肉,今年偏向匯率可能會多一點。

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   4、目前銀行同業存單利率已然上漲,去年3個月可能是3%左右,而今年3月已達到4.5%,房地產貸款利率一定會高于這個數,銀行才有利潤。因此緊縮貸款,提升利率我認為概率很大。

 

我還想說三個指標來證明成都泡沫是不大的。

        1、首先2016年年報顯示成都剛性(首套和剛改)居住人口占比仍然達到80%以上。購買90平米以下住宅的人群仍占49.4%。

         2、其次,城市房地產市盈率成都僅5.5,也就是房地產總市值/GDP。而這一指標,北京是17.66,廈門是12.08,福州是11.27。

         3、最后是中長期貸款余額/金融機構本外幣存款這個指標,體現的是杠桿大小。廈門是0.31、福州0.24、廣州0.25、蘇州0.26,成都是 0.16。

         這幾個指標都顯示,成都作為準一線城市,國家級中心城市,泡沫并沒有。


所以總結吧:

         1、去庫存:今年上半年繼續去公寓庫存,下半年就說不準咯,去完了就不讓你去了。緊接著寫字樓和商業大有可為。

         2、資金流動性仍然較大,住宅已經完全鎖死進不去了,只有流向非住宅類。

         3、今年一定是政策底和資金底,歷數往年的規律,政策底和資金底的時候是買點。例如2008年,2013年。但是,今年有土地供應和“逼售”,未來市場的供求關系還未知。需要密切關注每個月每種物業類型的供求關系。

         4、銀行會繼續提升貸款利率概率大。會影響樓市成交量,供應量上來之后,供求關系會迅速拉平。

         5、今年成都房地產商利潤會變薄,迫于資金鏈,很有可能局部降價。但降價局面可以控制,不會出現類似泡沫城市的“腰斬”。因為這個城市真的沒有大泡沫。房地產的價格和價值是基本匹配的。

僅代表個人立場,資料有限,請大家輕輕拍磚

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